Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в декабре в среднем по городу составила 50524 руб/кв.м, что на 741 руб. выше аналогичной цены в ноябре. Общее изменение цен на квартиры составило 1,49%.[1]
Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 930 руб/кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.
Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике (Рис.1) представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину[2].
График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м
Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а показывает траекторию, по которой развивался рынок на протяжении последних восьми лет.
График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м на вторичном рынке жилья.
График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за декабрь, %
Из графика видно, что в декабре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе, Орджоникидзе/Аэропорта (-7,7%), Сельмаш/Нахичевань (-4,03%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (-3,67%), Темерник/Чкаловский (-1,76%). В ряде районов наблюдался рост: Центр/Комс. площадь (0,18%), Болгарстрой/Стройгородок (0,64%), Военвед/Зоопарк/Каменка (4,02), ЗЖМ (4,27%), Александровка (4,39%), СЖМ (6,09%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.
Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за декабрь квартиры в монолитных домах занимают 4,48% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 32,62%, квартиры в кирпичных домах – 62,9%, это видно на графике 3.
График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в декабре, с разбивкой домов по материалу постройки, %
В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.
Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за декабрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,1%, на втором месте Центр – 23,02% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,37%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстрой/Стройгородок (1,8%).
График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за декабрь, с разбивкой по микрорайонам, %
Ниже приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентного соотношения количества предложений о продаже вторичного жилья в декабре 2010 по сравнению с ноябрем 2010 года (График 5).
График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за декабрь, %
Как видно из графика, структура предложения в декабре похожа на структуру в ноябре, изменения в структуре не являются значимыми.
Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в декабре находились двухкомнатные квартиры (31,06%), второе место занимают однокомнатные квартиры (25,13%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,78%), далее рейтинг продолжают коммуналки (10,77%), квартиры гостиничного типа (4,49%) и многокомнатные квартиры (3,77%).
Это видно на графике 6.
График 6. Структура предложения по продаже жилья за декабрь, %
На Графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по декабрь 2010 г., вне зависимости от местоположения объекта.
График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м
Средняя цена предложения квадратного метра в декабре 2010 г. в кирпичных домах составила 50744 руб., в панельных домах 48645 руб., в монолитно-каркасных - 62146 руб.
На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.
График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб/кв.м
Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в декабре 2010 г. лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 55521 руб./кв.м
Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в декабре по уровню средней цены предложения кв. метра оказались однокомнатные квартиры (52118 руб/кв.м), за ними следуют двухкомнатные квартиры (50197 руб./кв.м), далее идут трехкомнатные квартиры (49533 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (47283 руб/кв.м).
На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.
График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с декабря 2009г. по декабрь 2010 г.
Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в декабре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (54060 руб/кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-ти этажках в декабре составила 48596 руб/кв.м Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 49530 руб/кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 45407 руб/кв.м.
На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.
График 10. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %
Наибольшее число квартир в декабре предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (38,27%), процент предложения квартир в 9-10-этажных кирпичных домах 29,05%, в кирпичных пятиэтажках составил 22,35%, и в пятиэтажных панельных домах 10,34%.
На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м в квартирах различных типов жилого фонда с декабря 2009 по декабрь 2010 года.
График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с декабря 2009 по декабрь 2010 г.
Самые дорогие квартиры в декабре (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 52382 руб., на втором месте квартиры в сталинском фонде – 49456 руб/кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском жилом фонде (47333 руб/кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (44146 руб/кв.м).
Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.
График 12. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по типу жилого фонда, %
Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в декабре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (72,35%), 18,5% от общего числа продаваемых квартир – “хрущевки”, 4,57% - “сталинки”, 4,57% - квартиры в домах дореволюционной постройки.
На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в декабре в сравнении с нобрем.
График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в декабре, в сравнении с ноябрем.
График 14 показывает, как распределились предпочтения покупателей квартир на вторичном рынке в декабре по числу комнат в квартирах.
График 14. Структура спроса в декабре 2010 с разбивкой по числу комнат, %
Наибольшим спросом в декабре пользовались однокомнатные квартиры (47,18% заявок на покупку), меньше двухкомнатные квартиры (26,67%). Трехкомнатные квартиры желали приобрести 15,13%, гостинки и коммуналки – 5,64% и 4,62% соответственно и многокомнатные 0,77% из числа обратившихся.
Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.
График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %
На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в декабре находился ЗЖМ (29,65% от общего числа заявок на покупку), на втором месте Центр/Комс. площадь (20,1%), и на третьем СЖМ (16,58%).
Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на графике 16.
График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в декабре, с разбивкой по микрорайонам, %
Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в декабре выступает Центр/Комс. площадь (28%), ЗЖМ (26%) и СЖМ (16%) от общего объема предложений по найму (аренде) квартир в Ростове-на-Дону.
Следующая столбчатая диаграмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в декабре по сравнению с ноябрем (график 17). Микрорайоны расположены по убыванию.
График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья в декабре, %
На графике 18 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в декабре с разделением по числу комнат.
График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %
Из графика 18 видно, что на первом месте по количеству предложений в декабре находились двухкомнатные квартиры – 33,147% от общего количества заявок наймодателей, на втором – однокомнатные квартиры (30,23%), на третьем – комнаты в коммуналках (18,6%), далее идут трехкомнатные квартиры (11,63%), и доля гостинок составила 6,04%.
Таблица 1 Показатели средней удельной цены предложения. Декабрь 2010.
параметрыСр цена предложения, руб/кв. мТемп прироста, %Титул-рантье, %/год*Титул- доходность, годовой** ноя.10дек.10 Александровка 45149 47129 4,39% 16,66% 3,41 Болгарстрой/
Таблица 3 Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья. Декабрь 2010.
0 коммент.:
Отправить комментарий